Как изменились цены на рынке недвижимости – ожидания на 2025 год
2025-05-04 23:08
Как изменились цены на рынке недвижимости – ожидания на 2025 год
Рынок недвижимости Грузии: турбулентности и ожидания
Рынок недвижимости, являющийся одним из ведущих секторов экономики Грузии, находится под прямым влиянием текущей политической и социальной ситуации в стране. 2024 год оказался достаточно турбулентным с политической точки зрения из-за законодательных изменений, парламентских выборов и непрекращающихся акций протеста в Тбилиси и других городах. Интересно, как эти процессы отразились на ценах и продажах жилой недвижимости и каковы дальнейшие ожидания?
Рассмотрим рынок жилой недвижимости:
Статистические данные SS.ge и исследовательских организаций показывают, что в декабре 2024 года на рынке недвижимости Тбилиси не произошло резких изменений, однако парламентские выборы и протестные манифестации оказали определенное влияние на спрос. За последние четыре месяца (октябрь, ноябрь, декабрь, январь) по сравнению с аналогичным периодом предыдущих лет:
Интерес к покупке недвижимости по всей стране вырос на 8%;
Интерес к аренде недвижимости по всей стране вырос на 25%;
Интерес к покупке недвижимости в Тбилиси вырос на 14%;
Интерес к аренде недвижимости в Тбилиси вырос на 22%.
Для полноты картины по продажам, согласно исследованию Colliers, в 2024 году количество транзакций с жилыми квартирами в Тбилиси составило 41 284 единицы. Исследование TBC Capital также показывает, что в декабре 2024 года количество проданных квартир в Тбилиси увеличилось на 7% в годовом исчислении. Примечательно, что общее количество транзакций, связанных с жилой недвижимостью, в 2024 году превышает показатель предыдущего года на 2%.
Несмотря на годовой рост спроса на жилые квартиры, исследования показывают, что цены на продажу по сравнению с декабрем 2023 года практически не изменились (рост на 1% в годовом выражении), при этом зафиксировано снижение на 2% в месячном выражении.
Средняя цена продажи жилой недвижимости в Тбилиси в декабре 2024 года составила 1 223 доллара США.
Интересна также ситуация с ценами на аренду, которые еще быстрее отражают текущие процессы в стране. По данным SS.ge, в январе 2025 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года цены на аренду в Тбилиси по районам снизились на следующие проценты:
Ваке - 14-19%
Сабуртало - 19-23%
Исани-Самгори - 9-13%
Глдани-Надзаладеви - 8-14%
Дидубе-Чугурети - 15-19%
Если тенденция снижения цен на аренду сохранится, можно предположить, что это окажет влияние и на цены продажи.
Также важно отметить, что в 2024 году сократилось количество выданных разрешений на строительство. В частности, в прошлом году были выданы разрешения на строительство жилой площади объемом 1,3 миллиона квадратных метров, что на 4% меньше показателя 2023 года.
Резких изменений на рынке недвижимости не произошло, однако текущие политические процессы в стране побуждают потенциальных покупателей воздерживаться от принятия новых финансовых обязательств, о чем говорят представители агентств и работающих в этом направлении платформ. На это указывают и данные Galt & Taggart за ноябрь 2024 года: продажи квартир в проектах выбранных девелоперов выросли на 12,3% в месячном исчислении и остались неизменными в годовом выражении, что связано с отложенным спросом после завершения выборов.
Какие ожидания существуют на 2025 год?
Подводя итог, согласно исследованиям, в 2024 году темпы роста цен на недвижимость стабилизировались и даже снизились по сравнению с 2022-2023 годами. Также, как отмечалось, снизилась стоимость аренды жилых квартир.
Поскольку цены продажи и аренды недвижимости снизились, а на SS.ge фиксируется рост интереса, очевидно, что интерес потребителей не изменился. Однако, поскольку количество транзакций не выросло пропорционально, причиной этого можно предположить, что либо рынок не удовлетворяет потребителей желаемыми ценами, либо они находятся в режиме ожидания и надеются на стабилизацию как ситуации в стране, так и рынка, а также на дальнейшее снижение стоимости недвижимости.
Интересно, какие прогнозы у инвестиционного банка Galt & Taggart. По их мнению, есть ожидания, что в 2025 году цены на недвижимость немного вырастут, однако в случае замедления экономического роста страны и высокого уровня миграции возможно снижение спроса на квартиры. При этом на поведение населения значительное влияние оказывает и курс валюты. Как правило, обесценивание лари приводит к сокращению продаж недвижимости.
В 2025 году также возможно дальнейшее снижение стоимости арендуемой недвижимости, что также связано с замедлением темпов экономического роста. В случае сокращения иностранных инвестиций снизится и заполняемость арендуемой недвижимости, что напрямую отразится на ценах аренды и, возможно, ценах продажи квартир.